Перспективність вкладення в нерухомість і аналіз ринку
За даними аналітичних компаній Харкова, і України в цілому, зростання інвестиційного капіталу за підсумками 2017 року склав 10%. На цю цифру вплинув фактор стану ринку, а точніше його привабливість для приватних інвесторів. Основоположним цього фактора, є рівень прибутковості ринку нерухомості. На базі зниження доларового показника ціни, за період з 2014 по 2016 роки, збільшилися інвестиції в нерухомість. Все більше українців прагнуть забезпечити собі гідне майбутнє, шляхом капіталовкладень. А за даними Міністерства Юстицій одним з найвигідніших сьогодні, є інвестування грошового ресурсу в цей сегмент. Показники говорять самі за себе: за перше півріччя 2017 року кількість угод сфери купівлі – продажу збільшилися на 4,5% – ця цифра більше, ніж за всі чотири квартали 2016 року. Якщо говорити про ціновому сегменті, то тут теж видимий зростання як в гривневому еквіваленті, так і доларовому – 14,7% і 16,8%.
Пасивний дохід від нерухомості.
Пасивний джерело доходу, якихось 30 років тому, вважався практично злочином, деякі види якого могли спричинити за собою арешт, але сьогодні цей вид заробітку є відмінним гарантом забезпеченого майбутнього. Цей вид доходів не залежить від щоденної праці, скоріше це плоди від інвестиції в квадратні метри, дивіденди, відсотки від вкладів, авторські права. Робота, зроблена один раз, принесе стабільний прибуток. Наприклад, інвестувавши кошти, придбавши квартиру, а потім, віддавши її орендарю, Ви стаєте гарантованим власником пасивного доходу від щомісячної плати, тобто рантьє.
Хто такий рантьє?
У другій половині 19-го і першої половини 20-го століть ця людина вважався живе не на трудові доходи, що схвалювалося не всіма. Доходи рантьє здійснюються шляхом здачі житла в найм, отримання процентних ставок від банківських вкладів або цінних паперів, оренди землі, отримання відсотків, які приносять авторські права. Рівень доходу залежить від декількох показників:
- ефективності управління власними грошовими інвестиціями,
- від обсягу капіталовкладень,
- від курсу акцій світового ринку,
- динаміки розвитку фондового ринку,
- рівня рентабельності.
Рантьє ставить перед собою питання: Як реалізувати можливість жити на відсотки, щоб не було необхідності працювати кожен день і, шляхом інвестування в покупку житла, здачі його орендарю, реалізує вигідний бізнес – нерухомість під оренду.
Що таке внесок?
Саме поняття «вклад» має вузьконаправлене визначення – приватна особа чи установа передає грошові кошти банку, на певний термін, для отримання відсотків, за фіксованими ставками. Сьогодні дане поняття видозмінилася, набуло більш широке поняття. Внесок або інвестиції – ці поняття все частіше об’єднують одним змістом, відносячи їх до грошових операцій, метою яких є прибуток. Наприклад, квартира під здачу орендарю. Це вигідний вид вкладення грошових коштів, який націлений отримати пасивний дохід. Окупність даного вкладу, також не першорядне завдання, так як Ви є власником квартири, а не просто інвестором, що чекають свій прибуток. Дохід від оренди можна розвивати і збільшувати інвестиційний капітал.
Історія управління нерухомістю.
Управління нерухомістю – це комплекс дій для отримання прібилі.Еті дії включають ряд операцій:
- будівельних
- інвестиційних
- ріелторських
- володіння
- користування
- визначення умов оренди
- сервіс
- управління персоналом по обслуговуванню
- створення оптимальних умов для орендарів
- стягування ренти
- розпорядження нерухомістю в інтересах власника.
сторія управління бере свій початок з середини XIX століття. З цього періоду, коли для обслуговування будинків потрібен був всього один чоловік, пройшло досить багато часу. Якщо тоді представником інтересів мешканців був звичайний двірник, який вирішував усі технічні питання, то тепер власники квартир мають цілий ряд організацій, що займаються різними питаннями.
З розвитком прогресу в області удосконалення житлових, технічних можливостей, зростає попит на більш компетентні організації. Отже, з’являються Житлово-експлуатаційні контори, обов’язок яких рішення побутових, ремонтних, комунікаційних питань.
Але прогрес не стоїть на місці. І вже 70-ті роки 20 століття знаменуються появою комерційних організацій, готових взяти до виконання низку питань, з якими не справляються державні структури. Так як приймаються нові закони про оцінку, складність питання управління житловим фондом зростає, отже, це тягне потребу в фахівцях вищого рівня, а слідом за цим і створення організації-управлінця, яка буде вирішувати питання:
- фінансування,
- планування,
- обслуговування,
- реконструкції.
Таким чином, замість ряду допоміжних державних структур, з’являється одна – комерційна, що ставить перед собою і виконує ряд завдань:
- забезпечення правового управління (формування прав);
- економічне керівництво рахунками, доходами, витратами в процесі експлуатації;
- технічне утримання об’єкта.
Систему управління розглядають, як складний механізм, якому характерні надійність, адаптивність, багатофункціональність. Тому реалізація інвестиційних проектів, пов’язаних з квартирами під оренду, безпосередньо залежить від використовуваних механізмів, від організації, яка буде допомагати реалізовувати ці проекти.
Як вкладати в нерухомість?
Розглядаючи це питання, уточнимо, що маємо на увазі житловий первинний фонд, так як даний проект інвестування – це оптимальний сегмент ринку для інвестора, з кількох причин:
- ринок пропозицій багатий квартирами з ремонтом
- попит, народжує пропозицію на керуючі компанії (в Харкові вже така є)
- рентабельність не поступається вторинного житла
- ліквідність буде вище, ніж у вторинного ринку
- соціальна складова мешканців – молоді, що працюють, благонадійні
- інфраструктура концентрує все необхідне поблизу.
Ситуація на українському ринку первинного житла досить приваблива і здатна задовольнити будь-яку потребу. А нестабільність банківської системи підтверджує, що інвестування житлового фонду надійніше, ніж депозит, що підтверджується розвитком цього сегменту на 10%.
