Инвестиции в жилую недвижимость – надежный источник пассивного дохода. Этот рынок стабильно расширяется, поскольку жилье востребовано всегда – даже во время кризиса и безработицы.
Обычно прибыль от вложений получают по такой схеме:
- Покупка недвижимости.
- Сдача недвижимости в аренду.
- Перепродажа недвижимости по более высокой цене.
Третий пункт опционален: владеть квартирой и сдавать ее в аренду можно любое количество времени. Само владение – надежный способ сбережения средств, поскольку так они не подвержены инфляции.
Хотя схема вложений несложная, перед инвестором всегда стоит выбор: вкладываться в первичное или вторичное жилье.
Рынок вторичной недвижимости
К вторичной недвижимости относятся квартиры, которые продают предыдущие владельцы. В Украине это по большей части жилплощадь в зданиях, сданных в эксплуатацию до 2000-х годов:
- типовые советские дома;
- здания дореволюционной постройки.
К типовым советским квартирам относят хрущевки, сталинки, брежневки и т.п. По советскому плану дома строились быстро, чтобы можно было обеспечить жильем всех граждан. Это привело к большому количеству зданий с ограниченным сроком службы (50 лет для хрущевок, 100-125 для сталинок). Сейчас многие из них нуждаются в капитальном ремонте, который в планы обслуживающих государственных организаций не входят, то есть их состояние только будет ухудшаться.
Площадь квартир в таких домах (исключая сталинки в центре города) меньше, но при этом они имеют лишние неиспользуемые помещения (например, кладовки). В итоге вы платите 25 тысяч $(минимальная стоимость вторичной однокомнатной недвижимости) за жилье, где часть квадратных метров является лишней, в доме, состояние которого с каждым днем ухудшается.
Со зданиями дореволюционной постройки все еще сложнее: они возводились на более долгий срок, но уже к началу 2000х почти у всех них он подошел к концу. Большинство таких домов подлежат сносу, но продолжают стоять и выставляться на продажу.
В новострое есть возможность купить жилье на раннем этапе строительства, сэкономить до 50% на вложениях, но впоследствии получить такую же прибыль, как при покупке по среднерыночной стоимости, а цена на вторичную недвижимость продолжит падать, и уже через несколько лет окупить затраты при перепродаже будет невозможно.
На рынке аренды она останется привлекательна за счет цены (однако, чем меньше будет стоимость аренды — тем меньше вы получите дохода от сдачи), но не за счет состояния. Чтобы повысить конкурентоспособность вторичной квартиры, придется вкладывать средства в капитальный ремонт, включая в него и перепланировку, и замену инженерных систем. Это увеличит размеры инвестиций без гарантии увеличения доходности.
Первичная жилплощадь
К первичному жилью относят квартиры в новостройках, которые покупают напрямую у застройщика, часто на моменте закладки фундамента будущего дома. Это позволяет уменьшить размер вложений на 30-50% без уменьшения размеров прибыли от инвестиций.
Обратить внимание на первичную недвижимость выгодно по следующим причинам:
- процесс купли-продажи идет напрямую с застройщиком, есть возможность узнать больше о технологиях и материалах строительства дома, гарантируется чистая юридическая история;
- большой выбор планировок, особенно на раннем этапе строительства, возможность выбрать ремонт (черновую отделку или готовый интерьер) квартиры.
Помимо удобства оформления документации, первичная недвижимость выгодна тем, что гораздо востребованней у арендаторов. Ими чаще всего выступают студенты, молодые семьи и иногородние специалисты. Их главные требования к жилью:
- доступная цена;
- близость к метро или другому общественному транспорту;
- хорошее жилое состояние;
- инфраструктура рядом (супермаркеты, рынки, кафе, лечебные и учебные заведения).
Новостройки возводят в районах, которые соответствуют этим требованиями, плюс они имеют дополнительные преимущества:
- закрытый охраняемый двор;
- новые современные инженерные системы;
- улучшенную систему технического обслуживания здания и предоставления коммунальных услуг (часто застройщики предлагают услугу ОСМД – альтернативу государственным ЖЭКам).
Таким образом, арендатора нового жилья найти гораздо проще, потому инвестиции в недвижимость начинают окупаться сразу. Самые востребованные, малогабаритные студии и смарт-квартиры, окупаются за 6-9 лет, то есть имеют доходность 16% годовых в долларах. Для вторичной недвижимости это значение ниже – 8-10% в зависимости от состояния жилья и расположения.
