Рынок недвижимости в последнее время всколыхнула новость о введение новых законов о налогообложении в сфере недвижимости. Закон уже принят в Верховном совете в первом чтении. Но именно этот закон может стать большим стрессом как для застройщиков, так и для покупателей, что приведет к уменьшению доходов инвесторов и увеличению стоимости квартир. Давайте разбираться почему.
Данный пакет законов должен увеличить поступления средств в казну. Уже ставший печально известным в кругах инвесторов законопроект №5600 предлагает следующие ключевые правки:
- увеличить ставку с 5% до 18% налога на доходы физических лиц от продажи в течении года третьего объекта недвижимости и всех последующих.
- Обложить сделки в сфере недвижимости с застройщиком НДС.
Давайте подробнее рассмотрим, что поменяется как для инвесторов, так и для застройщиков.
НДФЛ от продажи жилья: чем больше сделок — тем выше ставка
На данный момент, если объект недвижимости был у вас во владении дольше 3-х лет, то его продажа не облагается налогом. С продажи второго и каждого следующего собственник платит 5% налога в казну. По новым правилам первая сделка также не облагается налогами, вторая облагается налогом в 5%, а третья и все последующие — налогом в 18% НДФЛ.
Для обычного покупателя квартиры, который покупает квартиру для себя, кардинально ничего не поменяется, но по инвестору, который зарабатывает на перепродаже жилья, такое нововведение ударит. В основном это коснется тех, кто покупает жилье на начальном этапе строительства и перепродает при вводе в эксплуатацию, таким образом зарабатывая на разнице цены. Логика таких инвестиций весьма понятна, потому что разница между котлованом и готовым домом составляет 35-40%.
По данным различных застройщиков доля таких инвесторов в общем объеме продаж составляет 35-55% в зависимости от застройщика. Более 60% таких инвесторов покупают сразу по 5-10 квартир.
Данный закон серьезно ударит именно по таким инвесторам и заставит их отвернуться от сектора недвижимости и обратить свое внимание на другие рынки, которые готовы обеспечить их доходом в 10-15% годовых. Как результат этого, объем инвестиций в рынок недвижимости серьезно уменьшиться и оставит на рынке, только тех покупателей, которые покупают квартиры с целью улучшения своих жилищных условий.
С точки зрения застройщиков, такое поведение инвесторов серьезно ударит по девелоперам, потому что средства застройщиков ограничены, и в основном строительство новых объектов происходит за счет инвесторов, которые вкладывают деньги на начальных этапах строительства.
Возможен также другой вариант, когда инвесторы будут оформлять сделки на своих знакомых и родственников, пытаясь обойти такое высокое налогообложение. Также возможен вариант, что финальная версия закона еще будет пересмотрена, и данная норма будет существенно смягчена.
НДС для застройщиков: кто заплатит 20% в казну?
Согласно законопроекту, застройщики будут вынуждены заплатить НДС, и это нововведение пугает чуть ли не больше, чем обложение налогом инвесторов.
После тяжелого 2020 года сфера недвижимости находится в стадии восстановления, и такой ход может стать серьезным ударом для всего рынка. Такое решение приведет в первую очередь к увеличению стоимости жилья и сделает его намного менее доступным для населения.
Есть много мнений на сколько может подорожать жилье. Кто-то называет цифры в 20%, кто-то в 45%, правда же, как всегда, лежит посередине. Скорее всего жилье подорожает на 25-35%. Стоит отметить, что застройщики несут дополнительные затраты, помимо самого строительства, а именно: эксплуатационные расходы, облагораживание и обустройство придомовой территории, инфраструктура возле жилого комплекса, аренда земли. С юридической точки зрения это не имеет никакого отношения к НДС, но все понимают, что покупая квартиру, мы покупаем и все, что находится рядом.
Такая инициатива правительства, которая имеет за цель выведения рынка из тени и уничтожение оптимизационных схем, на самом деле может загнать рынок еще глубже в эти схемы. Также, вероятнее всего, уменьшится количество плательщиков налога, что в сумме может негативно сказаться не только на данной отрасли.
Таким образом, с принятием новых законов, можно сделать однозначный вывод — цена на недвижимость увеличиться. На сколько? Покажет рынок, покупатели и итоговый вариант законопроекта №5600.
Стоит ли покупать недвижимость сейчас?
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что сейчас чуть ли не самое удобное время для инвестирования в недвижимость. Скорее всего цена за квадратный метр в ближайшее время вырастет. и инвестиция станет менее финансово привлекательной.
Наибольшим спросом сейчас на рынке Харькова пользуются небольшие смарт квартиры площадью 19-25м2. Инвестиция в такую недвижимость может приносить до 16% годовых в у.е. За счет меньших затрат на ремонт, такой же стоимости аренды как квартира площадью 30-35м2 и более низкой цены, вы сможете рассчитывать на более скорый возврат ваших инвестиций и дальнейшую прибыль.
Пассивный доход от аренды квартир — это то, что гарантируют квартиры от компании застройщика “Воробьевы Горы”. Для этого мы выбираем наиболее привлекательные для аренды районы города (м. Ботанический Сад, м Защитников Украины, м. Академика Павлова), строим комфортное жилье с облагороженной территорией, охраной и собственным ОСМД. Спрос на аренду постоянный, и в некоторых ЖК очень сложно найти свободную квартиру.
Для того, чтобы получать полностью пассивный доход от вашей недвижимости, мы создали управляющую компанию, которая берет на себя все заботы по управлению недвижимостью. Мы находим арендаторов, следим за оплатой коммунальных услуг, решаем все бытовые вопросы и занимаемся выселением, вам остается только получать доход.
Приходите к нам в отдел продаж, выбирайте свою квартиру и инвестируйте вовремя!
