Інвестиції в житлову нерухомість – надійне джерело пасивного доходу. Цей ринок стабільно розширюється, оскільки житло затребуване завжди – навіть під час кризи і безробіття.
Зазвичай прибуток від вкладень отримують за такою схемою:
- Купівля нерухомості.
- Здача нерухомості в оренду.
- Перепродаж нерухомості за вищою ціною.
Третій пункт опціональний: володіти квартирою і здавати її в оренду можна скільки завгодно часу. Саме володіння – надійний спосіб заощадження коштів, оскільки так на них не має впливу інфляція.
Хоча схема вкладень нескладна, перед інвестором завжди стоїть вибір: вкладатися в первинне або вторинне житло.
Ринок вторинної нерухомості
До вторинної нерухомості відносяться квартири, які продають попередні власники. В Україні це здебільшого житлоплощі в будинках, зданих в експлуатацію до 2000-х років:
- типові радянські будинки;
- будівлі дореволюційної споруди.
До типових радянських квартир відносять хрущовки, сталінки, брежневки і т.п. За радянським планом будинки будувалися швидко, щоб можна було забезпечити житлом всіх громадян. Це призвело до великої кількості будівель з обмеженим терміном служби (50 років для хрущовок, 100-125 для сталінок). Зараз багато хто з них потребують капітального ремонту, який в плани обслуговуючих державних організацій не входить, тобто їх стан тільки погіршуватиметься.
Площа квартир в таких будинках (виключаючи сталінки в центрі міста) менше, але при цьому вони мають зайві невикористовувані приміщення (наприклад, комори). У підсумку ви платите 25 тисяч $ (мінімальна вартість вторинної однокімнатної нерухомості) за житло, де частина квадратних метрів є зайвою, в будинку, стан якого з кожним днем погіршується.
З будинками дореволюційної споруди все ще складніше: вони зводилися на довший термін, але вже до початку 2000х майже у всіх них він підійшов до кінця. Більшість таких будинків підлягають знесенню, але продовжують стояти і виставлятися на продаж.
У новобудові є можливість купити житло на ранньому етапі будівництва, заощадити до 50% на вкладеннях, але згодом отримати такий же прибуток, як при покупці за середньоринковою вартістю, а ціна на вторинну нерухомість продовжить падати, і вже через кілька років окупити витрати при перепродажі буде неможливо.
На ринку оренди вона залишиться приваблива за рахунок ціни (проте, чим менше буде вартість оренди – тим менше ви отримаєте доходу від здачі), але не за рахунок стану. Щоб підвищити конкурентоспроможність вторинної квартири, доведеться вкладати кошти в капітальний ремонт, включаючи в нього і перепланування, і заміну інженерних систем. Це збільшить розміри інвестицій без гарантії збільшення прибутковості.
Первинна житлоплоща
До первинного житла відносять квартири в новобудовах, які купують безпосередньо у забудовника, часто на моменті закладки фундаменту майбутнього будинку. Це дозволяє зменшити розмір вкладень на 30-50% без зменшення розмірів прибутку від інвестицій.
Звернути увагу на первинну нерухомість вигідно з наступних причин:
- процес купівлі-продажу йде безпосередньо із забудовником, є можливість дізнатися більше про технології і матеріали будівництва будинку, гарантується чиста юридична історія;
- великий вибір планувань, особливо на ранньому етапі будівництва, можливість вибрати ремонт (чорнову обробку або готовий інтер’єр) квартири.
Крім зручності оформлення документації, первинна нерухомість вигідна тим, що більш затребувана у орендарів. Ними найчастіше виступають студенти, молоді сім’ї і іногородні фахівці. Їхні головні вимоги до житла:
- доступна ціна;
- близькість до метро або іншому громадському транспорту;
- хороший житловий стан;
- інфраструктура поруч (супермаркети, ринки, кафе, лікувальні та навчальні заклади).
Новобудови зводять в районах, які відповідають цим вимогами, плюс вони мають додаткові переваги:
- закритий двір;
- нові сучасні інженерні системи;
- поліпшену систему технічного обслуговування будівлі і надання комунальних послуг (часто забудовники пропонують послугу ОСББ – альтернативу державним ЖЕКам).
Таким чином, орендаря нового житла знайти набагато простіше, тому інвестиції в нерухомість починають окупатися відразу. Найбільш затребувані, малогабаритні студії і смарт-квартири, окупаються за 6-9 років, тобто мають прибутковість 16% річних в доларах. Для вторинної нерухомості це значення нижче – 8-10% в залежності від стану житла і розташування.