Перш ніж приступити до розбору оцінки капіталовкладень в житлову нерухомість, варто в двох словах згадати про базові економічні теорії з даного питання.
Отже, вигідними вважаються інвестиції, при яких:
- терміни окупності мінімальні;
- високий відсоток річного прибутку;
- зовнішні чинники не істотного впливають на ринкову вартість і попит.
Аналізуючи ці фактори, стає зрозуміло, що вигідних способів вкладення коштів не так вже й багато. Цінні папери знецінюються, банки банкрутують, бізнес прогорає, золото втрачає в ціні.
Якщо розглядати житло в розрізі інвестування, то тут ситуація більш стабільна:
- квартири продаються, купуються і орендуються завжди;
- ліквідна нерухомість тільки дорожчає з роками;
- економічна ситуація впливає, але незначно, а з приходом стабільності ціни вирівнюються;
- в будь-який момент об’єкт можна виставити на продаж, повернувши гроші.
Причому, як показав 2020 рік, комерційна нерухомість – також не завжди надійний варіант, тому експерти називають найбільш надійним способом інвестування на сьогодні конкретно житлові квадратні метри.
Вплив параметрів квартири на ефективність капіталовкладення
Для оцінки результативності від вкладень використовують поняття ліквідності. Такий термін означає набір характеристик, які визначають, наскільки швидко об’єкт може бути проданий за близькою до ринкової ціною (або вище).
Затребуваність на ринку визначається такими параметрами:
- тип споруди;
- розташування будинку;
- конфігурація і квадратура житла;
- інфраструктура прибудинкової території;
- стан квартири.
Перший пункт має на увазі первинний і вторинний ринок. Експерти сходяться на думці, що більш ліквідні саме новобудови:
- тут застосовуються сучасні технології;
- комунікації нові;
- ремонти в під’їздах свіжі;
- будинки утеплені зовні;
- проводиться щоденне вологе прибирання;
- часто передбачено автономне опалення.
На вторинному ринку ситуації зустрічаються різні. Деякі будинки ще в гарному стані, але більшість з них, на жаль, виглядають гнітюче. З роками ситуація погіршується, тому навіть відносно свіжі споруди втрачають у ціні через поступове зношування.
Розташування будинку визначає ціну за такими параметрами:
- близькість до станцій метро;
- відстань до центру міста;
- відсутність виробничих підприємств поряд;
- ступінь розвитку інфраструктури;
- кримінальна обстановка та інше.
За таким списком складається рівень сприятливості місцевості, а відповідно ринкова ціна житла. Дві аналогічні квартири в гарному центральному районі та на околиці часом розрізняються за вартістю в два рази.
Що стосується квадратури, частіше затребувані квартири невеликої площі (до 50 м²):
- смарт-студії;
- однушки;
- двушки.
Така тенденція проглядається також за кількістю подібних форматів житла, пропонованих забудовниками.
Ознаки конфігурації, які надають радше негативний вплив на ліквідність:
- кутові квартири;
- неправильна форма кімнат;
- перші та останні поверхи.
Але третій пункт спірний. Так наприклад у новобудовах крайній поверх вважається елітним. Навіть в економ-класі там будують популярні на сьогодні дворівневі квартири. А на першому поверсі часто обладнують офіси.
Інфраструктура прибудинкової території оцінюється по:
- безпеці;
- зручності в’їзду і проходу;
- наявності паркомісць;
- комплектації дитячих і спортивних майданчиків, місць відпочинку.
На жаль, і тут старому житловому фонду немає чим похвалитися. А ось забудовники навпаки приділяють цьому належну увагу.
Аналіз ефективності інвестування в цифрах
Отже, з огляду на сказане вище, стає зрозуміло, що вигідніше вкладати в ліквідні квартири, які будуть утримувати цінові позиції на ринку.
Безпрограшним варіантом фахівці в області нерухомості називають на сьогодні смарт-квартири в новобудовах. По-перше, вартість такого житла невисока, а значить ризики менші. По-друге, подібний тип затребуваний серед головної цільової категорії орендарів (адже в основному вкладають у житло для здачі) – це студенти і молоді пари. По-третє, витрати на ремонт і комуналку невеликі.
Купувати квартиру в новому будинку найбільш вигідно на етапі котловану. Вартість смарт-студії 18 кв.м. у цей період – приблизно 13-14 тисяч доларів США. На ремонт і меблі піде ще близько 5 тисяч.
Середня ціна оренди – 220 доларів США. Таким чином отримуємо прибуток 14% річних в доларі. Термін окупності – 7 років.
Якщо ж Ви вирішите купити квартиру для перепродажу, то по закінченню будівництва її ціна виросте мінімум на 30%. Це означає, що саме стільки складе чистий дохід.
Вибирайте ліквідне житло для інвестування і будьте впевнені у завтрашньому дні!
