Почему не стоит покупать вторичку?


Просмотров:

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 3,00 из 5)
Загрузка...

Рынок недвижимости глобально делится на два – первичный рынок недвижимости и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок (первичка) – это квартиры в новостройках, которые вы приобретаете у застройщика и в которых до этого никто не жил.

Вторичный рынок (вторичка) – это уже построенные дома, где до вас жили люди. Вы покупаете недвижимость у имеющегося собственника квартиры, подписываете договора купли продажи.

Ситуация на рынке на 2021-й год

За последние 4 года идет постоянный спад объема рынка вторички, а за 2020-й год количество сделок упало на 20%. Безусловно, такая динамика связана, в том числе и с пандемией коронавируса, но в первичке дела обстоят намного лучше. За осенний период 2020-го года объем рынка увеличился на 8% по сравнению с таким же периодом 2019-го года. 

Все это неудивительно. Инвесторы не хотят вкладываться в актив, который со временем только теряет свою цену, как это происходит с квартирами в старых домах. Например, за последние 7-8 лет стоимость однокомнатной квартиры в Харькове упала на 25%. В то же время стоимость квартиры в новостройках выросла. Также инвесторам интересен сам факт подорожания актива, который происходит одновременно со строительством дома. За время от начала строительства до ввода эксплуатацию квартира дорожает на 50%, принося инвестору чистую прибыль в капитализации. По таким подсчетам, купив смарт квартиру в “Воробьевых Горах” за 11280$ (цена на котловане), при готовности дома ее цена будет составлять в районе 20 000$. 

Почему падает рынок вторичной недвижимости

Для этого существует много факторов, но один из ключевых – это изношенность жилого фонда. Согласно данным Госстата, Харьковская область является лидером по количеству ветхого жилья. Такого жилья в нашей области насчитывается 503 105 м2, из них в городах 429 673м2. Конечно, состояние дома на вторичном рынке может быть хорошим, но в тоже время в продаже находятся очень много квартир в хрущевках, срок эксплуатации которых истек уже 10 лет назад. Многие из таких домов являются аварийными или станут такими в ближайшие 5-10 лет. Зная это, хочется ли вам купить квартиру в таком доме? Как инвестор вы просто потеряете деньги, а как простой жилец – получите сплошной дискомфорт от износа коммуникаций и самого здания.

Если в Киеве уже готовятся городские и государственные программы по ренновации или переселению жителей из таких домов, то в Харькове пока что такого нет.

Стоимость

Еще одним важным фактором является стоимость квартиры. Несмотря на падение цены на вторичку, новострой пока что является более дешевым вариантом для покупки. Учитывая, что на ремонте в старой квартире вам сэкономить не получится, так как вы скорее всего будете перестраивать квартиру под себя (если же вам не нравится “бабушкин” ремонт, который вам останется от предыдущих хозяев), то экономия при покупке новостроя примерно такой же площади составит в районе 10%. 

Ремонт и обслуживание

Несмотря на, казалось бы, меньшие затраты на ремонт во вторичке, все может обернуться совсем наоборот. Необходимость демонтажа, перепланировки квартиры и замены коммуникаций могут обойтись на порядок дороже, чем ремонт с нуля в новострое. 

Инвестору также не стоит забывать про материалы, из которых построен дом. Новые дома строятся уже по другим технологиям и с использованием других материалов. Яркий пример тому – это утеплители. Мы можем видеть четкую эволюцию от отсутствия утеплителя и пенопласта к современным материалам таким, как минеральная вата (видео о том, как мы утепляем наши дома). 

Как итог, коммунальные услуги в старых домах будут обходится на порядок дороже, чем в современных новостройках. 

Разношерстная социальная среда

Покупая дом в новостройке, с большей долей вероятности у вас не возникнет проблем с соседями. В тоже время во вторичке – это исключительно лотерея. 

Рассрочка и государственная программа “5% 7% 9%”

Не у всех покупателей на руках может быть вся сумма для покупки квартир, и, если на вторичке это просто не позволит вам совершить сделку, то в первичке есть различные варианты. Многие застройщики предлагают свою рассрочку покупателям, что позволяет снять с них одномоментную финансовую нагрузку.

Также при поддержке президента Украины была запущена система кредитования 5% 7% 9%, которая активно набирает обороты в 2021-м году, делая новостройки намного более доступными, чем вторичку. 

Квартиру под аренду: однушка в хрущевке или 2 гостинки

Целью каждого инвестора является максимизация прибыли, получаемой от своих активов. Данный случай можно рассмотреть на примере смарт квартир у застройщика “Воробьевы Горы” и однокомнатной квартиры в старом жилом фонде. 

За сумму, которую инвестор тратит на однушку в хрущевке, он мог бы приобрести 2 смарт квартиры. Затраты на ремонт в 2-х гостинках будут немного выше, как минимум за счет 2-х комплектов техники и мебели. Но при этом цена аренды однушки в хрущевке будет равна цене аренды квартиры 19м2 в “Воробьевых горах”. Давайте посчитаем:

Однушка в хрущевке.

25 000$ (стоимость однокомнатной квартиры 40м2) + 10 000$ (ремонт) + 3000$ (меблировка) = 38 000$

Доход: 220$

“Воробьевы Горы”

11 280$ (цена смарт квартиры на этапе котлована)  +5500 (цена ремонта) + 2000$ (цена меблировки) *2 кол-во квартир) = 37 560$

Доход: 220*2 = 440$

Из данных вычислений можно понять, что покупка в новострое не только более выгодна в долгосрочной перспективе, но и сможет повысить доход на аренде вдвое. 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.